주택임대차보호법상 임대차의 가장 일반적인 종료원인은 기간의 만료이다. 주택임대차와 상가건물임대차를 제외한 일반 임대차에 있어서 기간의 정함이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조).
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주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다.그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항).
임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는지 여부가 문제된다.
임차인이 임대인에게 임대차계약 해지의사 통보 후 1개월 경과시 종료
임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는가에 대하여, 주택임대차보호법에는 이에 대한 아무런 규정이 없으나 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위한 규정이므로, 기간의 정함이 없는 경우에 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 굳이 이를 거부할 이유가 없어, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 종료된다고 보는 것이 다수설이다.
이에 대하여 당사자가 주택임대차계약을 체결할 때부터 임대차기간을 정하지 아니한 경우나 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우나 모두 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되는 점에서 그 법률관계가 유사하므로 처음부터 임대차기간이 정하여지지 아니한 주택임대차계약의 해지의 경우에도 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호를 적용할 것이 아니라 주택임대차보호법 제6조의2를 유추적용하여 주택임차인의 해지권을 인정하되 그 효력발생시기는 주택임차인이 해지의사를 통보한 후 3개월이 경과하여야 한다는 소수설도 있다.
판례는 1999년 개정 전 주택임대차보호법 하에서 1년의 약정임차기간이 경과한 후 임차인은 그 때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임차기간을 주장할 수 없다고 하였는데(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결), 이러한 판시는 1999년 개정된 주택임대차보호법 하에서도 그대로 적용될 수 있을 것이라는 견해가 있으나 개정된 주택임대차보호법 하에서는 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항, 제4조 제1항에 의하여 2년의 임차기간을 주장할 수 있다는 견해도 있다.
상가건물임대차의 경우
상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항). 따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 10년간 계속될 수 있다.
그러나 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 아니하고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기지만(상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문, 제4항, 제5항),반면 임대인은 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.
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